“小锦说法 普法维权”

租个店铺开小店自己当老板是当下普通老百姓实现创业梦想的最快途径，但租赁一处地理位置、价格合适的商铺并非易事，后期在装修店铺过程中往往还需要投入大量时间和精力。在租赁店铺过程往往暗藏法律风险，即便签订了租赁合同，一些租户仍可能面临租金价格波动、房东随意涨租甚至擅自收回商铺的情况，极易导致投资款血本无归。部分房东利用合同条款的模糊表述，以市场行情变化为由，提出不合理的租金上涨要求，或在未与租户协商一致的情况下单方面终止合同，严重影响了租户的正常经营。若遇到此类情况，租客该怎样维权呢？

案情速递: 

委托人：林某（原告）

相对方：齐某（被告）

2021年原告为经营土特产店铺，从被告处租赁了一处门面，约定租赁期限为4年，其中一项条款为“租金可根据市场波动适当调整”。原告按约支付了第1年租金。然而到第2年，房东就以周边商铺租金上涨为由要求上调租金，原告不同意，双方协商未果。被告单方面终止合约，并锁住商铺收回。为维护自身权益，原告决定起诉被告，通过法律手段维权。

基本案情:

2021年12月原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于某商业区的一处门面，用于销售土特产及旅游产品。合同规定租赁期限为4年，分为两期：第一期为2022年1月至2024年1月，租金为每年7万；第二期为2024年1月至2026年1月，租金根据市场波动进行适当调整，涨减幅度以双方协商结果为准。合同签订后，原告按约定支付了7万元租金和1万元履约保证金，并对门面进行了重新装修，随后正式投入运营。

2023年12月，随着第一期租赁即将结束，原告与被告开始协商第二期租金事宜。被告提出，由于周边商铺租金普遍上涨，要求将第二期租金上调至每年9万。原告则认为，合同仅约定租金根据市场波动“适当调整”，且自己的经营状况并未显著改善，无法承受大幅涨租，因此拒绝了被告的提议。双方多次协商未果，被告便提出终止合同，并要求原告在短期内将门面内的物品全部清空并搬离。

原告则表示强烈反对，认为合同期限尚未到期，且门面内堆积了大量土特产和旅游产品，若此时腾退，将导致货物滞销，造成重大经济损失。由于双方意见无法达成一致，被告于2024年1月底单方面将门面锁上，并明确表示让原告腾退。原告多次尝试与被告沟通，但均被拒绝。门面被锁后，原告无法正常营业，导致大量土特产积压，经营陷入停滞。面对如此情况，原告四处求助，最终在咨询律师后决定通过法律途径维护自身权益。

当事人诉求：

1、请求判决被告退还1万元履约保证金

2、请求判决被告赔偿其停业期间的经济损失3万

3、请求判决被告赔偿违约金1.4万

4、请求判决被告承担本案的维权费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）

律师：

律师：邓明溟

擅长领域：民商事争议解决、婚姻家事、刑事辩护，合同纠纷，尽职调查

评价：邓律师拥有深厚的法律专业素养和丰富的实践经验。她能够敏锐地把握案件关键，运用精湛的法律技巧为当事人争取最大利益。以细腻的情感洞察和严谨的法律思维，妥善处理各种复杂的法律纠纷，为当事人提供温暖而有力的法律支持。凭借扎实的法律功底和出色的辩论能力，全力维护当事人的合法权益。以高度的责任心和严谨的工作态度，为客户提供全面、准确的调查结果和专业的法律建议。从业以来，邓律师始终秉持着对法律的敬畏和对当事人的负责态度，以专业、高效、务实的法律服务赢得了客户的广泛赞誉和信任。

律所接到原告委托后，迅速指派了经验丰富的律师负责此案。首先律师仔细研读了原告提供的房屋租赁合同及相关材料，包括支付租金和履约保证金的凭证、装修费用的发票等，全面梳理了案件事实。接着，律师与原告进行了深入细致的沟通。在沟通中，律师掌握了更多案件细节，并帮助原告明确了可主张的诉求。

为了获取更有利的证据，律师积极开展调查取证工作。他前往涉案门面所在的商业区，对周边商铺的租金情况进行了实地走访和调查，收集了多份同地段、同类型商铺的租赁合同样本，以此来证明被告提出的租金上调幅度是否合理，判断其是否超出了合同约定的“适当调整”范围。

此外，律师还对被告可能提出的抗辩理由进行了全面分析，并制定了相应的应对策略。被告可能会以市场波动为由，强调租金上调的合理性，或者以原告拒绝接受租金调整为由，主张原告违约。针对这些可能的抗辩，律师从合同条款解释、市场实际情况以及原告的经营状况等多个角度进行了深入研究，准备了充分的反驳依据。

办案结果：

我方律师在庭审中主张，被告单方面锁门并要求终止合同的行为已构成严重违约。根据双方签订的房屋租赁合同，第二期租金的调整应以双方协商一致为前提，而被告在未与原告达成一致的情况下，擅自将门面锁上并拒绝履行合同，违反了合同约定。此外被告的行为直接导致原告无法正常营业，造成大量土特产积压和经营损失。因此我方要求被告退还1万履约保证金，违约金可按合同约定的年租金7万的20%计算，即1.4万；并赔偿原告违约金及停业期间的经济损失停业期间的经济损失包括货物滞销损失和预期利润损失，估算为3万，合计5.3万。

被告辩称，其提出涨租是基于周边商铺租金普遍上涨的市场行情，符合合同约定的“根据市场波动适当调整”条款。被告认为，原告拒绝接受合理的租金调整，构成违约，故其有权终止合同。此外被告还表示，锁门行为是为了防止原告继续占用门面而不支付租金，属于正当的自力救济行为，不应承担违约责任。

法院审理后认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属于有效合同。根据《民法典》的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格确定。租金虽为租赁合同不可或缺的重要组成部分，但在对租金未进行明确约定的情况下，仍可结合交易习惯和市场价格等方式确定，不影响房屋租赁合同的成立及继续履行。因此，法院认为，李某在双方对租金未达成一致意见的情况下，将门面锁上，以其行为明确表示不再履行合同，即单方解除合同，不符合合同解除的法定条件，构成违约。

关于原告主张的停业损失，法院结合案件事实和相关证据进行了审查。原告提供的经营账目显示，其门面月均营业额为3万元，扣除成本后月均利润约为1万元。自2024年1月底门面被锁至法院判决之日，停业时间约为2个月。考虑到原告的经营性质为土特产及旅游产品销售，部分货物具有季节性特点，长期积压可能导致部分损失。法院酌情认定停业期间的经济损失为1.5万元。

法院最终判决被告退还原告履约保证金1万；赔偿原告违约金1.2万，赔偿原告停业期间的经济损失1.5万；本案诉讼费用由被告承担。判决结果生效后，被告已按照判决履行完毕。

律师提醒：

在房屋租赁过程中，租金调整是常见的争议焦点，尤其是当合同约定不明确或双方理解不一致时，极易引发纠纷。为避免类似问题，房东和租户在签订租赁合同时应特别注意以下几点：  

1. 合同中应清晰约定租金调整的具体方式、周期及幅度。例如，明确租金是每年调整还是每几年调整一次，调整依据是市场行情、通货膨胀率还是固定比例。避免使用“适当调整”“根据市场波动”等模糊表述，以减少歧义。  

2. 租金调整应以双方协商一致为前提，任何一方不得单方面强行涨租或拒付租金。若房东提出涨租要求，租户有权根据合同约定和实际经营状况提出异议，并通过协商达成一致。  

3. 在租金调整协商过程中，双方应保留书面沟通记录、合同文本及相关证据，以备后续维权使用。若房东采取锁门、断水电等强制手段，租户应及时拍照、录像取证，并寻求法律帮助。  

4. 若房东单方面涨租或终止合同，租户可通过以下途径维权：第一，优先与房东沟通，争取达成双方都能接受的解决方案。第二，向当地人民调解委员会或行业协会申请调解。 第三，若协商无果，可向人民法院提起诉讼，要求继续履行合同或赔偿损失。  

租户在签订长期租赁合同时，应充分考虑租金上涨的可能性，并在合同中明确约定上限或调整机制，以降低经营风险。  

总之，租赁双方应本着诚实信用原则履行合同义务，任何一方不得滥用权利损害对方利益。如遇争议，建议及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百一十条：

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百七十七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。