代理律师：阚敏

具体案情：

本诉原告（反诉被告）**（成都）房地产开发有限公司（以下简称**公司）与本诉被告（反诉原告）周某、宋某商品房预售合同纠纷一案，法院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。**公司及其委托诉讼代理人张某，周某、宋某及其委托诉讼代理人刘权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**公司向法院提出诉讼请求，请求判令：1.周某、宋某向**公司支付购房款502692元及违约金4524.23元，暂共计507216.23元。（违约金计算方式：502692＊30＊0.0003，自2020年6月30日暂计算至2020年7月30日，要求计算至实际付清之日止，违约金标准全部按每日0.0004计算。）2.周某、宋某承担本案诉讼费。事实与理由：**公司与周某、宋某于2019年12月30日签署《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定周某、宋某购买由**公司开发建设的位于成都市高新区××路××号××广场××幢××层××号房屋，周某、宋某选择分期付款方式付款，但截止到2020年7月30日，周某、宋某尚欠502692元购房款，且按照合同约定产生违约金4524.23元。故**公司为维护合法权益提起以上诉请。

周某、宋某辩称，第一，**公司销售人员故意隐瞒事实虚假宣传，以帮助办贷款为由欺骗、引诱消费者支付购房定金并签订合同。**公司销售人员在明知周某、宋某不具备交付全款实力的情况下，向周某、宋某许诺前期只需支付10余万元费用，并保证后期可帮忙办理贷款以支付购房款，但周某、宋某在支付完首付款后，**公司销售人员告知无法办理贷款，该原因是导致双方无法完成商品房买卖的直接原因。此外，周某、宋某目前经济困难，确实存在履行不能的客观事实，故恳请法院判决双方解除合同。第二，**公司未尽到交付合同以及必要条款的的提醒注意义务，周某、宋某不享有合同解除权显示公平。截止庭审之日，周某、宋某都未拿到预售合同副本，且合同签署过程短暂，周某、宋某未对合同内容进行仔细审查，合同关键事项以及违约条款的约定极其不合理，**公司未尽到提醒义务，周某、宋某也应享有合同解除权。故请求法院驳回**公司的诉讼请求。

周某、宋某向法院提出反诉请求，请求判令：1.**公司退还收取的定金125673元（大写壹拾贰万伍仟陆佰柒拾叁元整）；2.解除**公司与周某、宋某之间签订的房屋定购合同；3.**公司承担本案诉讼费用。庭审过程中，周某、宋某变更第二项诉讼请求为请求解除双方的房屋买卖合同。事实与理由：2019年12月26日，**公司销售人员向周某、宋某推销保利广场项目的房屋，且承诺可以协助周某、宋某办理贷款，前期只需支付10万即可购买案涉房屋。基于对**公司的信任，周某、宋某于当日支付定金1万元，但**公司并未出具收据或发票。2019年12月28日、12月30日，周某、宋某又分别支付90000元、25673元。后在**公司销售人员的催促下，周某、宋某未仔细审查合同内容便签署合同，但直至庭审之日，**公司都未将合同交付于周某、宋某。但上述款项支付后，**公司销售人员告知无法办理贷款，周某、宋某无法履行合同，**公司隐瞒事实，虚假宣传，欺骗购房者，该行为导致了周某、宋某无法履行房屋买卖合同，损害了购房者合法权益，故为维护合法权益提起以上诉请。

**公司辩称，第一，周某、宋某作为完全民事行为能力人应当对签订的合同及补充协议等法律行为承担相应的法律后果。2019年12月30日，周某、宋某与**公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件，约定周某、宋某通过分期付款方式购买案涉房屋，而非其通过贷款方式购买，同时，补充协议第十页第六条也明确约定，双方签章后具有法律约束力，双方在口头交易过程中表达的意向和介绍信息与合同补充协议不一致的，或超出合同补充协议约定的，不构成合同内容的约定。销售人员无权对外代表**公司，非经**公司书面盖章确认的，对公司不具有约束力。周某、宋某未提供任何证据证明公司对此承诺确保办好贷款，而合同也约定，贷款审定权限在银行，根据补充协议第三页的约定，买受人清楚知晓贷款审定权限在银行，不作为其不能付款的原因与理由，买受人应自行补足房款。周某、宋某应对其法律行为承担相应法律后果。第二，合同系签字盖章生效，而非领取生效，法律规定生效即具有法律效力。根据合同法44条、第8条的规定，双方签订的合同签字盖章时生效并对双方具有法律约束力。周某、宋某未领取合同及补充协议系其自身怠于行使权利。**公司在收到反诉状知晓其要求领取合同的要求后，便积极联系准备，庭前已经向其提供合同，同时领取合同系附随义务，不能以附随义务作为合同主要义务及付款义务的抗辩事由或以此为由解除合同。第三，周某、宋某无权要求解除合同以及补充协议。根据买卖合同约定，买受人作为逾期缴纳过购房款的违约方不具有合同约定的解除权，其次，买受人也不具有合同法94条以及最高人民法院关于审理买卖合同第八条的法定解除权。合同解除是法律允许非违约方采取的补救措施，是否允许合同解除在**公司。再次，合同法110条规定，事实上不能履行，应当解除。但是，从法律规定的适用前提看，其仅适用于的债务种类为非金钱债务，客户无力继续履行的经济情况仅能影响公司对合同价款是否能够得以全部实现。并不能因此赋予客户解除合同的权利，所以周某、宋某作为违约方无权要求解除合同，该诉请应当予以驳回。第四，周某、宋某无权要求我方退还已经支付的购房款，双方签订的买卖合同合法有效，买受人应严格按照合同约定支付购房款。综上，周某、宋某要求解除合同等诉请应当予以驳回。

法院经审理认定事实如下：2019年12月30日，**公司与周某、宋某签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议），约定由周某、宋某购买**公司位于成都市高新区××路××号的房屋，建筑面积共52.22平方米。第八条商品房单价为每平方米人民币36843.45元，总价款为人民币1256730元（大写壹佰贰拾伍万陆仟柒佰叁拾元整）。出卖人（**公司）与买受人（周某、宋某）按照分期付款方式购买案涉房屋，周某、宋某已在合同签订前支付100000元以抵作购房款。周某、宋某在2020年12月30日前分三期支付该商品房全部价款；其中，周某、宋某于2019年12月30日前首期支付该商品房全部价款的10%，金额人民币125673元；周某、宋某于2020年6月30日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额人民币502692元；周某、宋某于2020年12月30日前第三期支付该商品房全部价款的50%，金额人民币628365元。第十条周某、宋某未按合同约定时间付款的，逾期在90日以内，周某、宋某按日计算向**公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天后，**公司有权解除合同。**公司解除合同的，书面通知周某、宋某，周某、宋某自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向**公司支付违约金，同时，**公司退还买受人已付全部房价款。**公司不解除合同的，周某、宋某按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第十一条已交购房款金额125673元。第十八条出卖人在2021年12月31日前买受人交付该商品房。

合同及补充协议签订后，周某、宋某于2019年12月28日支付100000元，2019年12月30日支付25673元，**公司分别出具收据。双方确认该款项已转为购房款。

另查明，周某、宋某与**公司公司销售人员王海龙通过微信协商贷款以及付款事宜，王海龙回复“小额贷款目前没有额度，目前通知的是11月才有额度，具体等通知，目前有两个客户都在等小额贷”，周某、宋某回复“前期通过的能否想办法挪一个给我呢？花点钱吧。公司现在不同意解除，只能用之前说的小额贷了，另外你再沟通一下转按揭的问题吧，只有用小额贷和按揭才能解决目前的问题，感谢了。”王海龙回复“小额贷现在没有额度，要等额度，公司这边允许你转按揭吗？”周某、宋某回复“我没有沟通，我给公司沟通的都是解除合同，你之前不是说可以的嘛，要上浮1个点，对公司回款也相对有力，你再沟通一下吧。”王海龙回复“我明天问一下公司，看能不能转成按揭，得看公司允不允许。”

再查明，宋某为周某配偶，自2019年3月至2020年10月期间在医院接受治疗，花销较大。

庭审过程中，周某、宋某陈述自合同签订后一直未收到合同副本，且**公司提交给法庭的合同与其原件不一致，复印件与原件关于支付方式有差异，后**公司提交书面情况说明，表明该不一致的情形并非**公司私自更改合同内容，而系**公司工作人员在复印过程中操作错误，以原件为准。另，在法院向**公司释明如果判决合同解除是什么意见时，**公司坚持继续履行合同的诉讼请求。此外，双方对**公司还未交付房屋的情况予以确认。

以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》、收据、微信聊天记录、周某、宋某宋某住院消费记录、《情况说明》等证据在案佐证。

法院认为，**公司与周某、宋某之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。

关于合同解除的问题。首先，从法律层面分析，**公司认为周某、宋某不享有法定的合同解除权，且合同法第一百一十条系针对非金钱债务的履行不能进行规定，**公司与周某、宋某签订的买卖合同不属于非金钱债务。法院认为，案涉合同并非仅仅系金钱债务，而系双务合同，即**公司有交房等义务，周某、宋某有支付房款等义务。现**公司还未交付房屋，周某、宋某亦未接受房屋。故不存在周某、宋某在享受了合同权利的情况下不履行单纯的金钱给付义务的情形。其次，从事实层面分析，第一，从周某提交的与**公司销售人员王海龙的微信聊天记录可以看出，**公司销售人员曾在买卖合同签订时与周某、宋某沟通过小额贷款方式购房，但其后未能办理；第二、周某妻子宋某确实存在医疗花销较大的情形。由此可见，周某、宋某确无经济能力支付剩余房款。故在周某、宋某不存在恶意违约的情形且要求其继续履行合同显失公平（无经济能力），**公司拒绝解除合同违反诚实信用原则的，周某、宋某可以起诉请求解除合同。综上，对于周某、宋某主张解除案涉房屋买卖合同的诉请，法院予以支持。周某、宋某于2020年10月29日当庭提出将解除认购合同的诉请变更为解除房屋买卖合同，故房屋买卖合同的解除之日为送达**公司之日即2020年10月29日。**公司主张继续履行合同、支付购房款及逾期违约金的诉请，法院不予支持。此外，在法院向**公司释明若法院判决解除的合同的意见时，**公司坚持继续履行合同的诉讼请求，故**公司关于合同解除后的权利可另行主张。

关于购房款的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十一条已经明确已交款项125673元为购房款，故合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，**公司应将已收的购房款返还给周某、宋某，故对该诉请法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、**（成都）房地产开发有限公司与周某、宋某在2019年12月30日签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年10月29日解除；

二、**（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向周某、宋某退还购房款125673元；

三、驳回**（成都）房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取为4436元，由**（成都）房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为8055元，由**（成都）房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。