“小锦说法 普法维权”
在如今的社会，许多人因工作变动等因素会选择在异地定居，此时购房就成了解决居住问题的理想选择。而二手房因其价格相对实惠、地段选择多样，是不少购房者的首选。与此同时，二手房交易中也潜藏着诸多风险，尤其是未及时办理过户手续的情况下，一些房东在出售房屋后，因遇到出价更高的买家，选择违约“一房二卖”，这严重损害了购房者的合法权益。那么面对这种违约行为，买家该如何维权呢？
案情速递:
委托人：蒋某（原告）
相对方：李某（被告）
2022年5月原告与被告签订房屋买卖合同并支付80万元首付款，约定2023年3月交房。到期后被告以“房屋产权问题”为由拖延交房，后原告发现被告已将房屋以更高价格出售给第三人并完成产权过户。原告要求解除合同、退款及赔偿，被告仅同意退款，双方协商未果，原告遂诉至法院。
基本案情:
2022年5月原告因定居成都，计划在当地购置一套住房以解决居住问题。经过多方考察，原告看中了被告名下位于某小区的一套商品房。该房屋地理位置优越，周边配套设施齐全，且价格适中，完全符合原告的需求。原告与被告协商后，双方签订了房屋买卖合同，约定房屋总价为150万。原告按合同约定支付了首付款80万元，并办理了银行贷款手续。被告承诺在2023年3月前完成房屋交付，并协助办理产权过户手续。原告满心欢喜地等待交房，计划在房屋交付后尽快入住。
然而到了约定的交房日期，被告却以“房屋产权问题尚未解决”为由，多次推迟交房时间。原告多次催促，但被告始终未能提供明确的交房时间表。2023年6月原告通过房产中介了解到，自己购买的房屋已被被告以更高的价格出售给第三人，且该第三人已完成产权过户手续。原告感到震惊和愤怒，立即与被告交涉。被告解释称，自己因急需资金偿还一笔高额债务，迫于无奈才将房屋出售给出价更高的第三人，表示自己并非有意违约，而是迫于经济压力才做出这样的决定，又提出以另一套位置较偏的房屋作为替代方案，但原告认为该房屋完全不符合自己的需求，且被告的行为严重违反了合同约定，拒绝接受替代方案。
原告表示购买房屋是为了解决居住问题，而被告的违约行为不仅打乱了他的生活计划，还给他造成了巨大的经济损失和精神压力，所以要求被告退还已支付的80万元首付款，并赔偿因违约造成的损失。然而被告仅同意退还首付款，拒绝承担赔偿。被告认为自己也是迫于经济压力才做出这样的决定，且已同意退款，无法承担额外责任。双方因赔偿问题未能达成一致，协商陷入僵局。最终原告决定通过法律途径维护自身权益，向法院提起诉讼，要求解除合同并追究被告的违约责任。
当事人诉求：
1、请求判决被告退还已支付的80万元首付款及利息
2、请求判决被告赔偿合同违约金10万
3、请求判决被告赔偿违约造成的损失2万
4、请求判决被告承担本案的维权费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）
律师：
律师：陈鹏举
擅长领域：刑事犯罪、刑事辩护、合同纠纷、婚姻家庭、知识产权、企业合规、民商事争议解决
评价：陈律师专注民商事争议解决、企业常年法律顾问等相关法律服务，毕业以来一直从事律师工作，尤其擅长各类合同纠纷、劳资纠纷、婚姻家事纠纷；在企业政企法律顾问、建设工程等领域具有丰富的执业经验。
律所接到原告委托后，迅速指派经验丰富的律师负责此案。律师第一时间与原告会面，详细了解了原告购房的全过程，包括看房、签约、付款以及后续被告违约等细节，并仔细查看原告提供的房屋买卖合同、首付款支付凭证、与被告沟通的聊天记录等初步材料。随后律师展开深入的证据收集工作。一方面，他前往银行调取原告办理贷款手续的相关文件，以证实原告依约履行了付款义务。
另一方面，针对被告将房屋转卖第三人这一关键事实，律师通过房产中介，获取了被告与第三人房屋交易的详细信息，包括交易价格、交易时间等，并前往当地不动产登记中心，查询该房屋产权过户的具体记录，确保证据的真实性与权威性。此外，律师还积极寻找可能知晓被告资金状况及售房动机的证人，试图从侧面印证被告所谓 “因债务转卖房屋” 说法的真实性。
在收集完证据后，律师对案件进行了全面分析。他深入研究房屋买卖合同的条款，明确被告违约的具体情形及应承担的法律责任。同时，根据收集到的证据，梳理出清晰的证据链，为庭审做好充分准备。在与原告多次沟通后，律师确定了诉讼策略，以确保在庭审中能够有力地维护原告的合法权益，争取最大程度的赔偿。
办案结果：
我方律师在庭审中主张，被告将房屋“一房多卖”，严重违反了合同约定，导致合同目的无法实现，我方有权依据《民法典》相关规定解除合同，并要求被告退还已支付的80万元首付款及利息。律师提交了房屋买卖合同、首付款支付凭证及银行转账记录作为证据。同时，根据合同约定，被告违约应支付违约金10万元，我方提交了合同中的违约条款作为依据。此外被告的违约行为导致原告产生了实际损失，包括因无法按时入住而产生的租房费用、交通费用等，共计2万元，我方提交了租房合同、租金支付凭证及交通费用票据作为证据。
被告辩称，原告在签订合同时并不具备购房资格，因此合同应属无效，被告无需承担违约责任。然而被告未能提供任何证据证明原告不具备购房资格。被告同意退还原告80万元首付款，但不应再承担额外的违约金和赔偿。被告认为原告主张的租房费用、交通费用等损失缺乏充分证据支持，且违约金过高，请求法院予以调整。
法院经审理后认为，被告将房屋“一房两卖”，导致原告无法取得房屋所有权，构成根本违约，原告有权解除合同。被告辩称原告不具备购房资格，但未能提供任何证据支持其主张，法院对该辩称不予采信。被告应退还原告80万元首付款，并支付自付款之日起至实际退款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。根据合同约定，被告违约应支付违约金10万元，该金额合理且未过分高于原告的实际损失，法院予以支持。原告提交的证据能够证明其因被告违约产生了租房费用、交通费用等实际损失，共计2万元，法院予以支持。原告为维护自身合法权益支付的诉讼费应由败诉方承担，律师费属于合理维权费用，法院根据实际情况支持部分律师费。
最终法院判决：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告于本判决生效之日起十日内退还原告80万元首付款及利息；3、被告支付原告合同违约金10万元；4、被告赔偿原告因违约造成的实际损失2万元；5、被告承担本案诉讼费。本案判决后，双方均未提起上诉，判决已生效。
律师提醒：
“一房二卖”不仅严重违背社会诚信原则，更是一种违法行为，出卖人将承担相应的法律责任。根据《民法典》及相关法律规定，出卖人“一房二卖”构成根本违约，购房者有权解除合同，要求退还已支付的房款及利息，并主张违约金或赔偿损失。同时，出卖人还可能面临行政处罚，甚至刑事责任。在此，我们郑重告诫房屋出卖人应诚信履约，切勿因短期利益而触犯法律，最终得不偿失。
对于购房者而言，为避免掉入“一房二卖”的陷阱，保护自身合法权益，建议采取以下措施：
1、审查房屋出售记录：在签订合同前，购房者应通过房产管理部门或正规中介机构查询房屋的出售记录，确认房屋是否存在多次出售的情况。
2、办理网签备案手续：签订购房合同后，购房者应及时与出卖人共同办理网签备案手续。网签备案具有公示效力，能够有效防止出卖人将房屋再次出售。
3、进行预告登记：购房者可以依据《民法典》相关规定，向不动产登记机构申请预告登记。预告登记后，未经购房者同意，出卖人无法将房屋另行出售或抵押。
4、及时办理产权变更手续：在支付房款后，购房者应尽快与出卖人办理房屋产权变更手续，确保房屋所有权及时转移至自己名下。
购房是人生大事，涉及金额巨大，购房者务必谨慎签约，增强法律意识，采取必要的预防措施，以最大限度地保护自身合法权益。如遇“一房二卖”等纠纷，应及时寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
5、法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条：
关于违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条：
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
